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Top / 不動産競売

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目次

不動産競売の目的

最終的な目的は、金銭の回収です。いわゆる金銭執行の代表格です。同じ不動産に関係する執行手続でも金銭の回収を目的とする点で、明渡執行等とは異なります。

強制競売と担保不動産競売の違い

担保不動産競売

  • 担保不動産競売は,金銭の貸付時等,あらかじめ債務者若しくは物上保証人所有の不動産に抵当権(根抵当権)の設定をしておいた場合です。いわゆる「担保」をとった場合です。
  • 通常,民事執行というと通常訴訟を起こして判決を取ったりして債務名義が必要になりますが,担保不動産競売の場合,抵当権の設定を受けていることを証する書面=つまり,不動産登記事項証明書の添付をすれば直ちに競売申立をすることができます。
  • 簡単にイメージすると,本当は,訴訟ー判決ー執行という手順をふまなければいけませんが,抵当権の設定を受けている場合は,いきなり執行からはじめることができる,というこです。

強制競売

  • 強制競売の場合は,まず,訴訟等を起こして判決(債務名義)を得てからでないと,執行ができません。
  • 通常,一般的には担保不動産競売の場合が多く,強制競売は件数的には少ないと思います。

手続面での両者の違い

添付書類

  • 担保不動産競売であれば,債務名義は不要です。その代わり,不動産登記事項証明書に共同担保目録が必要です。
  • 強制競売であれば,執行力ある債務名義が必要です。

不動産競売申立の流れ(開始決定まで)

(強制競売の場合のみ)執行文付与の申立等下準備

強制競売の場合、債務名義に執行文の付与を受ける必要があるため、先にそちらの手続を済ませておく。手続については執行文付与を参照。

ステップ1 競売申立のための必要書類の準備

詳細は横浜地裁HP内手続案内を参考のこと。横浜地裁はHPでの必要書類の案内を現在していません。FAXサービスであれば問い合わせ可能だと思います。支部については、本庁とほぼ同じであるが、きちんと確認したい場合は競売係に電話して、必要書類一覧表をFAXしてもらうこともできる。東京地裁方式がベースなので、東京とほとんど変わらないので,東京地裁21民のホームページも参考にしてください東京地裁21民不動産競売事件申立案内

申立書等(作成する書類)

  1. 申立書 (1部) タイトルが、強制競売の場合は「強制競売申立書」、担保不動産競売の場合は「担保不動産競売申立書」となる。当事者目録、請求債権目録、物件目録を合綴する。
  2. 目録類写し 横浜地裁(本庁支部部全て)管轄分についてはフロッピー提出をすれば、(各1部)。フロッピー提出をしない場合は各裁判所によって異なるようです。
    1. 当事者目録
    2. 請求債権目録(担保不動産競売の場合は「担保権・被担保債権・請求債権目録」)
    3. 物件目録
  3. 登記用目録 横浜地裁の場合はフロッピー提出のため不要。フロッピー提出以外の場合は登記権利者義務者目録登記嘱託用物件目録が必要。
  4. フロッピーディスク 作成方法は横浜地裁HP内手続案内にて確認。(横浜地裁はHPでの案内を現在しておりません。東京地裁方式がベースなので、東京とほとんど変わらないので,東京地裁21民のホームページを参考にしてください東京地裁21民不動産競売事件申立案内
  5. 照会書 抵当権設定時及び現況の概況調査報告書のこと。用紙はHPで配布(裁判所HP内添付書類の案内。裁判所で用紙を直接交付している。未調査であればわざわざ調査する必要はないです。実際には、調査していない、もしくはしていてもはっきりしない場合がありますので、各項目「不明」で終わらせる場合が多いです。
  6. 売却方法についての意見書 機関入札によっても落札されなかった場合の特別売却の実施に同意する旨の意見書。用紙はHPで配布(裁判所HP内添付書類の案内。裁判所で用紙を直接交付している。上記東京地裁21民の案内ページから書式例を取得し作成されるといいと思います。
  1. (租税官庁による滞納処分による差押がある場合)続行決定申立書(1部) 書式は裁判所にて交付。
  2. (租税官庁による滞納処分による差押がある場合)同意書(1部) 評価費用についての同意書です。滞納処分による差押がある場合は「続行決定申立書+同意書」を提出と覚えておきましょう。

添付書類(収集する書類)

  1. (強制競売の場合のみ)執行力ある債務名義(原本1部) 執行文付与を受けた債務名義の正本。執行文付与の必要が無い場合はその債務名義。
  2. (強制競売の場合のみ)送達証明書(原本1部) 裁判所発行の上記債務名義についての送達証明書。
  3. 不動産登記事項証明書(原本1部、写し2部、1ヶ月以内に取得したもの) かならず、対象物件のどれかに共同担保目録をつける(登記事項証明書交付申請の際に登記申請書中段の「共同担保目録を種別番号_番の物件につける」に物件の種別欄番号を記載)。その他以下の点に注意。
    1. 土地のみ競売の場合でも上に建物がある場合はその建物の分も必要。
    2. 建物のみの競売の場合でもその土地の分も必要。
    3. 更地の競売の場合は、更地である旨の上申書を提出
    4. 区分所有(マンション等)の場合は、その敷地権の対象となる(底地の)登記事項証明書も同数必要
  4. 固定資産公課証明書(原本1部、写し2部、3ヶ月以内に取得したもの) 評価証明書ではなく、「公課」証明書である点に注意。評価証明書のように統一請求用紙で請求するだけでは足りず、競売申立書案を添付しないと役所では交付してもらえない。
  5. 地図、公図(写し2部) 法務局に備え置かれている公図。単なる地図とは異なる。地方の場合情報交換サービスは利用できないので郵送請求
  6. 建物図面(写し2部) 法務局に備え置かれている建物図面。
  7. 建物間取図(写し2部) 法務局に備え置かれている建物の簡単な間取り図。入手できない場合が多いので、その場合は入手不可能である旨の上申書を提出。
  8. 地積測量図(写し2部) 法務局に備え置かれてある土地の地積測量図。入手できなかった場合はその旨の上申書。
  9. 案内図(2部) 最寄の交通機関から物件までの案内図。現地調査に行かれる、不動産鑑定士さんや執行官さんのためのもの。インターネット上の地図サービスを印刷したものでもOK。
  10. (当事者の一方又は両方が会社の場合)資格証明(原本1部、3ヶ月以内に取得したもの'') 代表者事項証明や登記事項証明書。商号変更や、本店所在地の変更があり、債務名義や担保権の設定登記の住所と異なる場合は「つながり」がわかるように閉鎖事項証明書や、閉鎖謄本も必要。
  11. 住民票の写し(原本1部、1ヶ月以内に取得したもの) 以下の場合に注意。
    1. 債務者分だけでなく、所有者が異なる又は他の共有者の持分についても抵当権が及ぶ場合は、それらの所有者分の住民票も必要。
    2. 債務者が破産手続き中の場合、破産管財人の選任証明書が必要。
    3. 当事者死亡により相続が発生している場合、戸籍謄本を被相続人、相続人間での相続関係がわかるように用意しなければならない。また家庭裁判所発行の「相続放棄限定承認申述受理の有無の照会」も必要になると思われる。
  12. 委任状

手数料・予納郵券

  1. 申立手数料(収入印紙4000円) 担保権1個又は債務名義1通につき4000円なので、個数が増えるたびに印紙額も増える
  2. 登録免許税 原則、日銀、銀行で納付して、その領収書の原本を提出する。郵便局や各金融機関に税金納付用の用紙がある。納付先の税務署の指定は不動産所在地を管轄する税務署です。間違えないように気をつけること。(先日納付の際にある税務署に聞いたところ,別に国税だからどこの税務署でもいいような事を言われましたので不確かです。)あと,納付者名についてはある税務署に聞いたところ何でもいいですと言われました。私は〜〜代理人弁護士〜〜としていますが,もしくは,弁護士〜〜でもいいのではないかと思います。税額が3万円未満の場合は収入印紙でも可能(面倒なときは3万円超えてても収入印紙で送ってしまう場合もあります。ほんとはよくないのかもしませんが、受理してくれます。)。計算方法は
    1. 請求債権額の千円未満を切り捨て
      例、債権額123万4567円の場合、千円未満切捨で123万4000円 ※請求債権額は、既に確定している元金、利息、遅延損害金のみで、例えば、完済されるまで(配当まで)の遅延損害金等は含まない。
      ※静岡地裁のHPでは最初の1000円未満切捨て処理について言及してないが、他と同じく、請求債権額の1000円未満を切り捨てる。
    2. その額に1000分の4を掛ける
      例、123万4000円×4÷1000=4936
    3. 出てきた額の100円未満を切り捨てた額が登録免許税(但し最低額は1000円)
      例、4936円を100円未満切捨で「4900円」が登録免許税
  3. 予納郵券 横浜地裁本庁は予納金から使うため不要!!要注意!!。支部は下記内訳で
    500円×20枚  100円×20枚  90円×30枚
    50円×20枚  20円×10枚  10円×10枚
    合計 1万6000円

ステップ2 申立書一式提出

申立先

  • 物件所在地を管轄する地方裁判所の競売係。横浜地裁本庁の場合は第3民事部に直接持ち込む。郵送の場合は民事受付又は競売係宛で郵送。
  • 直接持ち込む場合、訴状の提出の場合と同じで、書記官がチェックしている間、結構待たされる可能性が高いですので、注意!暇つぶしの本等必須。

ステップ3 予納金納付

予納金納付

  • 受理後、裁判所から予納金納付について連絡があるので、納付する。基本的に金額が大きい(60万円以上)ので、銀行納付の方がよいかと思います。
  • 金額は請求債権額によって変わります。但し、二重開始の場合は半額の30万円となります。

ステップ4 開始決定

効率よく申立手続きを行うためのコツ

  • 競売申立は申立書に添付すべき資料も多く、様々な役所、法務局等からの資料集を必要とします。実際、郵送手続であれやこれやとやっていると結構手間取ります。簡単ですが、私が効率がよいと思う方法を書いておきます。
    事例は担保不動産競売申立の場合です。
  1. 依頼があった段階で、契約書や抵当権設定についての書面を確認。債権が何本あるのか?、物件はいくつあるのか?物上保証人がいるのか?を確認
  2. 不動産登記事項証明書を取得。
    情報交換サービスが使えますので、遠方の物件でも法務局(本庁)ですぐに取れます。登記事項、抵当権設定について確認。当事者及び、物権の確定。最初に取得する意味は、ヾに競売申立がされていないか?、当事者(所有者)が変わっていないか?、差押はされていないか?を確認するためです。この段階で当事者及び物件、担保権が確定します。
  3. 不動産登記事項証明書記載のとおりに申立書案を作成。
    この段階で作成してしまわないと、公課証明書の請求ができません。また、実際に書いてみることで、問題点や微妙な点が浮き出てきます。
  4. 市区役所に公課証明書、住民票の請求、及び、法務局に地図類の請求
    もう登記事項証明書を取得して、債務者及び所有権者、抵当権の影響のある共有者、物件の詳細(地番、地目、種類等)は確認してますから、そのとおりに請求。ここまでで確定作業をしているのではずれ(所有者の住民票取ったら実は所有権移転していて意味が無かったとか)が少ないです。
  5. 書類が揃った段階で申立。
    役所等から必要書類が揃った段階で、申立書(案)を見直して、その他の意見書、照会書、案内図を用意し、収入印紙、予納郵券を準備して申立。

特殊な事案の処理

所有者が死亡している場合の処理

  • 競売は所有者を相手方にする手続です。その所有者が死亡している場合,「死者を相手に競売を申し立てる」ことはできませんから,相続人に対して競売を申し立てることになります。
  • 相続人がきちんと対象不動産について相続登記をしている場合は特に問題はありません。しかし,相続登記をしないまま放置している場合もあります。この場合は,申立債権者の側で,代位登記(相続人の代わりに登記をする)することが必要となります。

相続登記がなされている場合

  • 相続登記がなされている場合は,登記上に表示されている所有者(相続人)に対する関係で,競売を申し立てることになります。つまり,当事者目録の所有者の表示を下記のようにすればよいです。

例,もとの所有者横浜太郎さんが死亡して横浜一郎さんが相続登記している場合。

亡横浜 太郎 相続人

所有者 横浜 一郎

相続登記がなされていない場合

  • 相続登記がなされていない場合は,不動産登記事項証明書等から相続関係が,証明できません。そのため,このままでは裁判所は手続を進めることができません。裁判所が自ら調査してくれることはありませんので,こちらで相続関係を証明し,代位登記をする必要があります。
  • 全体的な流れは下記のとおりとなります。
    1. 通常の相続調査と同じく,死亡した所有者(被相続人)の出生から,死亡に至るまでの戸籍調査をして,推定相続人をリストアップ。
    2. 被相続人の最後の住所地を管轄する裁判所に相続放棄・限定承認の申述の有無の照会をして,相続人を確定。
    3. 被相続人の出生から死亡にいたるまでの戸籍謄本及び相続人の住民票,相続放棄の申述のない旨の家庭裁判所の証明書を添付の上,とりあえず競売申立。(この時点では,裁判所は手続を進めません。)
    4. 競売申立受理後,裁判所書記官に競売申立書受理証明申請書に証明をもらう。
    5. 競売申立書受理証明申請書を代位原因証書として,代位による相続登記を行う。
    6. 相続登記済みの不動産登記事項証明書を裁判所に提出し,手続を進めるよう連絡する。
    7. 以下は,通常の競売手続と同じ。

二つ抵当権設定しているが,一つの抵当権についてのみ申立をする場合

  • 同じ物件に二つ以上抵当権を設定している場合がありますが,この場合両方の抵当権にもとづいて競売申立をすると手数料4000円が二組必要になります。つまり4000×抵当権数ですね。しかも,登録免許税も二つの請求債権額にそれぞれ応じてかかりますので,余分にかかります。手数料はともかく登録免許税は馬鹿になりません。(500万の債権×2本ある場合,一つで申し立てると登録免許税は2万円ですむが,両方で申し立てると4万円かかる。)
  • ですが,競売申立は一つの担保権について申立をすれば全ての担保権に対する関係で事件が進むので,わざわざ抵当権が二つあるからといって二つ分の手数料を払って申し立てる必要はありません。上位の抵当権のみについて申立をすれば,他の抵当権についても配当を受けられるわけです。
  • 但し,申立後に気をつけるべきことがあります。それは申立外の抵当権については開始決定後に債権届出をする必要があるということです。例えば,申立債権者が,1位抵当権により担保されるA債権,2位抵当権により担保されるB債権を持っているとします。ここで,A債権のみについて競売申立をする場合,開始決定が出た後に,裁判所から債権届出書が送られてきます。これは申立外のB債権についての届出をする必要があるためです。つまり,A債権については申立書で債権届出(?)がされているけど,B債権についてはわからないから,債権届出書を提出しろということです。
  • ですので,このような場合は債権届出書に記載すべき債権は申立外のB債権のみです。裁判所は申立外の債権が知りたいよ!という意味で債権届出の催告をしてますので,申立外の債権のみを記載してください。

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Last-modified: Thu, 03 May 2012 10:10:25 JST (2208d)





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